SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
El Capítulo XII del derogado
Reglamento Nacional de Construcciones define a la subdivisión de tierras como
la partición de terrenos urbanos, ya sea con cambio de uso o sin cambio de uso
asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE) define: “La partición de terrenos habilitados en fracciones
destinadas al mismo uso del lote matriz”. Cabe indicar que la subdivisión solo
será factible si se encuentra en concordancia con el Plan Regulador de la
Ciudad y exista la factibilidad técnica para la instalación de los servicios.
¿SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN?
De la definición reseñada podría
colegirse que el término “subdivisión” solo resulta aplicable a la partición de
terrenos, es decir, de suelo no edificado (GONZALES BARRON, Ghunter. “Estudio
Crítico de la Legislación Inmobiliaria sobre Predios Urbanos”. 1era. Edición.
Ediciones Legales. Pág. 289), mientras que la independización sería aplicable a
las unidades inmobiliarias sobre las que se levanten edificaciones. Sin
embargo, en la práctica registral, la independización procede respecto de la
desmembración de un lote de un terreno matriz habilitado, se levante o no una
fábrica sobre el lote a independizar. La subdivisión, por su parte, será
procedente respecto de lotes de terrenos ya independizados y sobre los cuales
no exista edificación alguna. Así, el artículo 73 del Reglamento de las
Inscripciones, al referirse a la desmembración de inmuebles inscritos, está
regulando la independización de lotes y no la subdivisión de predios urbanos,
para lo cual se precisa de los requisitos señalados en el D.S. Nº 002-89-JUS.
La correcta delimitación de los
conceptos de subdivisión e independización no es una discusión baldía; por el
contrario, es trascendental conocer a ciencia cierta los alcances de cada
institución. La Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº 27333, sin embargo,
emplean indistintamente ambos términos, concluyéndose que los términos
“subdivisión” e “independización”, para la aplicación de dichas normas, son
sinónimos.
EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIÓN
Como se indicó la subdivisión es segregar un predio matriz en
dos o más predios denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisión no basta
que se efectué en el predio o terreno sino que para que tenga efecto legal es
necesario su aprobación por la municipalidad del sector, sea por municipalidad
provincial o distrital según sea el caso, y su inscripción en el registro de
predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos
requisitos que se encuentra contemplados en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación
de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones,
D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el
TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva Nº 03-SUNARP/SN, aprobado por
Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos Nº 189-2014-SUNARP/SN, en esta última se establece
los requisitos técnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución
del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN.
El procedimiento administrativo ante la Municipalidad
Además de los requisitos especificados
en el TUPA de la Municipalidad, que es necesario su revisión, el D.S. Nº
008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias
de Edificación, establece los requisitos básicos para iniciar el procedimiento
de subdivisión ante la Municipalidad. Así
precisa que se deberá preparar y presentar la siguiente documentación, que
deberán ser por triplicado:
Documentación
Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado
y suscrito.
- Anexo “F” del FUHU, debidamente
llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida
por el Registro de Predios con una antigüedad no mayor a treinta (30) días
naturales.
- Declaración jurada de habilitación
de los profesionales que intervienen en el proyecto de encontrarse hábiles para
suscribir la documentación técnica.
- Copia del comprobante de pago por la
tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no
sea el propietario del predio, se deberá presentar la escritura pública que
acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurídica se
acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas con
una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
Documentación
técnica:
- Plano de ubicación y localización
del lote materia de subdivisión
- Plano del lote a subdividir,
señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los
antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisión señalando
áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto
resultante.
- Memoria descriptiva, indicando
áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los
sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere
deben estar firmados por el solicitante y el profesional responsable del
proyecto.
Presentada la documentación a la
Municipalidad respectiva, según el Art. 30 del D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA,
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, esta
cuenta con un plazo de diez (10) días hábiles contados desde la presentación
del expediente, para la verificación administrativa, elaboración del Informe
respectivo y la emisión de la resolución que autoriza o deniega la subdivisión
materia de trámite.
En caso que exista observaciones en la
verificación administrativa y técnica de ser el caso, se comunica al
solicitante para que subsane de los defectos advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el número
de la resolución se consignara en el FUHU.
El FUHU, su anexo “F” y los documentos
técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán
entregados al interesados para su inscripción en el Registro de Predios.
El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efectúa la
independización del predio por subdivisión.
La independización es el acto que
consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria de una
desmembración de terreno.
Como regla general. Todo título que da
mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios
que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada
tipo de predio.
Los requisitos que dan merito a la
independización de predios urbano se encuentra regulado en el artículo 60 del
Reglamento de inscripciones del registro de predios. Así indica: “La independización de un predio urbano, con
edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes
documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe
precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios
resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS,
según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste
el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el
trámite de subdivisión, en caso de copropiedad”.
Como se aprecia además del FUHU, el
anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y
visados, se presentara los planos y
códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según
sea el caso; para ello el administrado previamente debe tramitarlos ante la
Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con firmas
certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión.
Con dicha documentación, previo pago
de los derechos correspondiente, son presentados a la SUNARP para su evaluación
técnica y jurídica.
Dentro del plazo que establece el
Reglamento General de los Registros Públicos, la SUNARP debera emitir la
constancia de inscripción o la denegatoria, sea estas subsanables, como son la
observación o liquidación, o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripción registral el
registrador apertura partida registral para cada predio independizado,
consignado en el asiento de la partida registral la información que indica el
artículo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el
antecedente dominial, descripción del predio, títulos de dominio, cargas y
gravámenes, que debe ser trasladados de la partida matriz si los hubiere,
cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se
tendrá presente el Artículo 50 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos que indica: “Todo
asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento
de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa
del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora,
minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento,
el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la
autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando
cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su
identificación”.
OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES
Supuestos de inscripción de subdivisión de predio urbano sin aprobación de
la municipalidad
“Si bien por regla general toda
subdivisión de predio urbano debe ser aprobada por la municipalidad respectiva,
ello no es aplicable para los supuesto de regularización de edificaciones al
amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto por
los artículos 4 y 7 de este último dispositivo legal” (Resolución del Tribunal
Registral Nº 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).
Inscripción de Subdivisión de predios urbanos sin que exista plano del predio matriz
inscrito en el archivo registral de la SUNARP.
Es posible inscribir la subdivisión de
un predio matriz sin que exista previamente plano en los antecedentes
registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente precedente
de observancia obligatoria: “No impide la inmatriculación de un predio el
informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el
mismo se encuentra inscrito o no”. (Criterio adoptado en la Resolución Nº
067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29
de abril de 2005).