martes, 14 de julio de 2015

SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO

SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
El Capítulo XII del derogado Reglamento Nacional de Construcciones define a la subdivisión de tierras como la partición de terrenos urbanos, ya sea con cambio de uso o sin cambio de uso asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) define: “La partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz”. Cabe indicar que la subdivisión solo será factible si se encuentra en concordancia con el Plan Regulador de la Ciudad y exista la factibilidad técnica para la instalación de los servicios.

¿SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN?
De la definición reseñada podría colegirse que el término “subdivisión” solo resulta aplicable a la partición de terrenos, es decir, de suelo no edificado (GONZALES BARRON, Ghunter. “Estudio Crítico de la Legislación Inmobiliaria sobre Predios Urbanos”. 1era. Edición. Ediciones Legales. Pág. 289), mientras que la independización sería aplicable a las unidades inmobiliarias sobre las que se levanten edificaciones. Sin embargo, en la práctica registral, la independización procede respecto de la desmembración de un lote de un terreno matriz habilitado, se levante o no una fábrica sobre el lote a independizar. La subdivisión, por su parte, será procedente respecto de lotes de terrenos ya independizados y sobre los cuales no exista edificación alguna. Así, el artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones, al referirse a la desmembración de inmuebles inscritos, está regulando la independización de lotes y no la subdivisión de predios urbanos, para lo cual se precisa de los requisitos señalados en el D.S. Nº 002-89-JUS.
La correcta delimitación de los conceptos de subdivisión e independización no es una discusión baldía; por el contrario, es trascendental conocer a ciencia cierta los alcances de cada institución. La Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº 27333, sin embargo, emplean indistintamente ambos términos, concluyéndose que los términos “subdivisión” e “independización”, para la aplicación de dichas normas, son sinónimos.

EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIÓN
Como se indicó  la subdivisión es segregar un predio matriz en dos o más predios denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisión no basta que se efectué en el predio o terreno sino que para que tenga efecto legal es necesario su aprobación por la municipalidad del sector, sea por municipalidad provincial o distrital según sea el caso, y su inscripción en el registro de predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra contemplados en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones,  D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva Nº 03-SUNARP/SN, aprobado por Resolución del Superintendente  Nacional de los Registros Públicos Nº 189-2014-SUNARP/SN, en esta última se establece los requisitos técnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN.

El procedimiento administrativo ante la Municipalidad
Además de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es necesario su revisión, el D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, establece los requisitos básicos para iniciar el procedimiento de subdivisión ante la Municipalidad.  Así precisa que se deberá preparar y presentar la siguiente documentación, que deberán ser por triplicado:
Documentación Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
- Anexo “F” del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
- Declaración jurada de habilitación de los profesionales que intervienen en el proyecto de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.
- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deberá presentar la escritura pública que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
Documentación técnica:
- Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión
- Plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
- Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y el profesional responsable del proyecto.
Presentada la documentación a la Municipalidad respectiva, según el Art. 30 del D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, esta cuenta con un plazo de diez (10) días hábiles contados desde la presentación del expediente, para la verificación administrativa, elaboración del Informe respectivo y la emisión de la resolución que autoriza o deniega la subdivisión materia de trámite.
En caso que exista observaciones en la verificación administrativa y técnica de ser el caso, se comunica al solicitante para que subsane de los defectos advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el número de la resolución se consignara en el FUHU.
El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al interesados para su inscripción en el Registro de Predios.

El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efectúa la independización del predio por subdivisión.
La independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria de una desmembración de terreno.
Como regla general. Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Los requisitos que dan merito a la independización de predios urbano se encuentra regulado en el artículo 60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. Así indica: “La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad”.
Como se aprecia además del FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, se presentara los planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso; para ello el administrado previamente debe tramitarlos ante la Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión.
Con dicha documentación, previo pago de los derechos correspondiente, son presentados a la SUNARP para su evaluación técnica y jurídica.
Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Públicos, la SUNARP debera emitir la constancia de inscripción o la denegatoria, sea estas subsanables, como son la observación o liquidación, o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripción registral el registrador apertura partida registral para cada predio independizado, consignado en el asiento de la partida registral la información que indica el artículo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el antecedente dominial, descripción del predio, títulos de dominio, cargas y gravámenes, que debe ser trasladados de la partida matriz si los hubiere, cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendrá presente el Artículo 50 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos que indica: “Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación”.

OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES
Supuestos de inscripción de subdivisión de predio urbano sin aprobación de la municipalidad
“Si bien por regla general toda subdivisión de predio urbano debe ser aprobada por la municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de regularización de edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto por los artículos 4 y 7 de este último dispositivo legal” (Resolución del Tribunal Registral Nº 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).

Inscripción de Subdivisión de predios  urbanos sin que exista plano del predio matriz inscrito en el archivo registral de la SUNARP.

Es posible inscribir la subdivisión de un predio matriz sin que exista previamente plano en los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente precedente de observancia obligatoria: “No impide la inmatriculación de un predio el informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. (Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).