Comparto con
ustedes una diapositiva en la que contiene información sobre el procedimiento
registral. Esta lo prepare para una exposición que realice en la localidad
de Ite de la provincia Jorge Basadre del Departamento de Tacna, como parte de
un evento organizado por la Municipalidad Distrital de Ite.
lunes, 20 de julio de 2015
martes, 14 de julio de 2015
SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
El Capítulo XII del derogado
Reglamento Nacional de Construcciones define a la subdivisión de tierras como
la partición de terrenos urbanos, ya sea con cambio de uso o sin cambio de uso
asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE) define: “La partición de terrenos habilitados en fracciones
destinadas al mismo uso del lote matriz”. Cabe indicar que la subdivisión solo
será factible si se encuentra en concordancia con el Plan Regulador de la
Ciudad y exista la factibilidad técnica para la instalación de los servicios.
¿SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN?
De la definición reseñada podría
colegirse que el término “subdivisión” solo resulta aplicable a la partición de
terrenos, es decir, de suelo no edificado (GONZALES BARRON, Ghunter. “Estudio
Crítico de la Legislación Inmobiliaria sobre Predios Urbanos”. 1era. Edición.
Ediciones Legales. Pág. 289), mientras que la independización sería aplicable a
las unidades inmobiliarias sobre las que se levanten edificaciones. Sin
embargo, en la práctica registral, la independización procede respecto de la
desmembración de un lote de un terreno matriz habilitado, se levante o no una
fábrica sobre el lote a independizar. La subdivisión, por su parte, será
procedente respecto de lotes de terrenos ya independizados y sobre los cuales
no exista edificación alguna. Así, el artículo 73 del Reglamento de las
Inscripciones, al referirse a la desmembración de inmuebles inscritos, está
regulando la independización de lotes y no la subdivisión de predios urbanos,
para lo cual se precisa de los requisitos señalados en el D.S. Nº 002-89-JUS.
La correcta delimitación de los
conceptos de subdivisión e independización no es una discusión baldía; por el
contrario, es trascendental conocer a ciencia cierta los alcances de cada
institución. La Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº 27333, sin embargo,
emplean indistintamente ambos términos, concluyéndose que los términos
“subdivisión” e “independización”, para la aplicación de dichas normas, son
sinónimos.
EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIÓN
Como se indicó la subdivisión es segregar un predio matriz en
dos o más predios denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisión no basta
que se efectué en el predio o terreno sino que para que tenga efecto legal es
necesario su aprobación por la municipalidad del sector, sea por municipalidad
provincial o distrital según sea el caso, y su inscripción en el registro de
predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos
requisitos que se encuentra contemplados en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación
de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones,
D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el
TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva Nº 03-SUNARP/SN, aprobado por
Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos Nº 189-2014-SUNARP/SN, en esta última se establece
los requisitos técnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución
del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN.
El procedimiento administrativo ante la Municipalidad
Además de los requisitos especificados
en el TUPA de la Municipalidad, que es necesario su revisión, el D.S. Nº
008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias
de Edificación, establece los requisitos básicos para iniciar el procedimiento
de subdivisión ante la Municipalidad. Así
precisa que se deberá preparar y presentar la siguiente documentación, que
deberán ser por triplicado:
Documentación
Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado
y suscrito.
- Anexo “F” del FUHU, debidamente
llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida
por el Registro de Predios con una antigüedad no mayor a treinta (30) días
naturales.
- Declaración jurada de habilitación
de los profesionales que intervienen en el proyecto de encontrarse hábiles para
suscribir la documentación técnica.
- Copia del comprobante de pago por la
tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no
sea el propietario del predio, se deberá presentar la escritura pública que
acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurídica se
acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas con
una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
Documentación
técnica:
- Plano de ubicación y localización
del lote materia de subdivisión
- Plano del lote a subdividir,
señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los
antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisión señalando
áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto
resultante.
- Memoria descriptiva, indicando
áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los
sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere
deben estar firmados por el solicitante y el profesional responsable del
proyecto.
Presentada la documentación a la
Municipalidad respectiva, según el Art. 30 del D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA,
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, esta
cuenta con un plazo de diez (10) días hábiles contados desde la presentación
del expediente, para la verificación administrativa, elaboración del Informe
respectivo y la emisión de la resolución que autoriza o deniega la subdivisión
materia de trámite.
En caso que exista observaciones en la
verificación administrativa y técnica de ser el caso, se comunica al
solicitante para que subsane de los defectos advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el número
de la resolución se consignara en el FUHU.
El FUHU, su anexo “F” y los documentos
técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán
entregados al interesados para su inscripción en el Registro de Predios.
El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efectúa la
independización del predio por subdivisión.
La independización es el acto que
consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria de una
desmembración de terreno.
Como regla general. Todo título que da
mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios
que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada
tipo de predio.
Los requisitos que dan merito a la
independización de predios urbano se encuentra regulado en el artículo 60 del
Reglamento de inscripciones del registro de predios. Así indica: “La independización de un predio urbano, con
edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes
documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe
precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios
resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS,
según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste
el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el
trámite de subdivisión, en caso de copropiedad”.
Como se aprecia además del FUHU, el
anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y
visados, se presentara los planos y
códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según
sea el caso; para ello el administrado previamente debe tramitarlos ante la
Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con firmas
certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión.
Con dicha documentación, previo pago
de los derechos correspondiente, son presentados a la SUNARP para su evaluación
técnica y jurídica.
Dentro del plazo que establece el
Reglamento General de los Registros Públicos, la SUNARP debera emitir la
constancia de inscripción o la denegatoria, sea estas subsanables, como son la
observación o liquidación, o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripción registral el
registrador apertura partida registral para cada predio independizado,
consignado en el asiento de la partida registral la información que indica el
artículo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el
antecedente dominial, descripción del predio, títulos de dominio, cargas y
gravámenes, que debe ser trasladados de la partida matriz si los hubiere,
cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se
tendrá presente el Artículo 50 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos que indica: “Todo
asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento
de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa
del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora,
minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento,
el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la
autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando
cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su
identificación”.
OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES
Supuestos de inscripción de subdivisión de predio urbano sin aprobación de
la municipalidad
“Si bien por regla general toda
subdivisión de predio urbano debe ser aprobada por la municipalidad respectiva,
ello no es aplicable para los supuesto de regularización de edificaciones al
amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto por
los artículos 4 y 7 de este último dispositivo legal” (Resolución del Tribunal
Registral Nº 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).
Inscripción de Subdivisión de predios urbanos sin que exista plano del predio matriz
inscrito en el archivo registral de la SUNARP.
Es posible inscribir la subdivisión de
un predio matriz sin que exista previamente plano en los antecedentes
registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente precedente
de observancia obligatoria: “No impide la inmatriculación de un predio el
informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el
mismo se encuentra inscrito o no”. (Criterio adoptado en la Resolución Nº
067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29
de abril de 2005).
lunes, 7 de octubre de 2013
Prescripción Adquisitiva de Dominio y la Jurisprudencia Registral
Son innumerables veces que
logre escuchar: “Señor hace más de 20 años vengo ocupando un inmueble sin
documentación. Forme mi familia, construí una vivienda, me encargo del pago los
servicios básico (agua y luz). Los vecinos me dan como propietario del
inmueble que vengo ocupando pero hasta la fecha no tengo título de propiedad”; “hace más de 11 años me vendieron la propiedad
que vengo ocupando, ello solo fue verbal sin documentación ya que era un amigo
muy íntimo, asimismo, se comprometió a formalizar
la documentación entes que termine el mes pero lamentablemente murió antes de
formalizarlo. Es así que hasta la fecha vengo ocupando mi predio solo con una
venta verbal y una promesa de formalización que se estancó en el camino”.
En la diapositivas que vengo
compartiendo con ustedes verán a groso modo de como se viene efectuando la
prescripción adquisitiva, como un procedimiento no contencioso, en vía
notarial. Asimismo, comparto con ustedes algunos precedentes de observancia
obligatoria emitida por el órgano resolutor en segunda instancia en materia
registral. Tribunal Registral.
jueves, 22 de agosto de 2013
LA SUCESION INTESTADA O TESTAMENTARIA SOLO SE INSCRIBIRA EN EL ULTIMO DOMICILIO DEL CAUSANTE
Con
la vigencia del Nuevo Reglamento de Inscripciones del Registros de Testamentos
y Sucesiones Intestadas, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos Nº 156-2012-SUNARP-SN del 19/06/2012, solo se inscribirá
el testamento o sucesión en el último domicilio del causante.
Así
lo establecido en el Tribunal Registral: Resoluciones N°
135-2012-SUNARP-TR-A de fecha 14 de marzo de 2012, N° 1839-2012-SUNARP-TR-L de
fecha 14 de diciembre de 2012 y Nº 341-2013-SUNARP-TR-A.
Si
verificamos el artículo 2039 y 2041 del Código Civil, expresa los como acto
inscribible en el registro público los testamentos y las actas notariales y resoluciones
judiciales ejecutoriadas que declaran herederos del causante. Y seguidamente el
articulo 2040 y 2042 del Código Civil expresa que las inscripciones se hacen en
el registro del domicilio del testador o ultimo domicilio del causante en caso
de sucesión intestada y, además, en el lugar de ubicación de los bienes muebles
e inmuebles en su caso.
Sobre
la inscripción del testamento y sucesión en el lugar donde se encuentra los
bienes muebles e inmuebles del causante, el tribunal registral señala que esta práctica
era necesaria por la falta de un Registro de ámbito nacional o interconectado,
que permitiera verificar las inscripciones obrantes en los distintos Registros
a Nivel Nacional, circunstancia que a la fecha ha cambiando con la creación del
índice Nacional de Sucesiones, el cual está conformado por el Índice del
Registro de Testamento y el Índice del Registro de Sucesiones Intestadas de
todo el país, actualmente vigente.
Así
al crearse el índice Nacional de Sucesiones, el Reglamento de Inscripciones del
los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas estableció que existiendo
testamento inscrito con institución de heredero vigente, no procede la inscripción
posterior de la sucesión instada del testador, salvo en los casos del artículo
815 del Código Civil.
Considero
acertada la resolución del tribunal registral, ya que ello ayuda a que los
herederos no gasten tiempo y esfuerzo en las inscripciones de cada lugar donde
el causante tenga bienes muebles e inmuebles. Antes de la dación del nuevo
reglamento se tenía que inscribir, además del lugar de su último domicilio, en
el lugar de sus bienes. Imagínese inscribir sucesión en cada región del país donde
el cujus tenga bienes.
Sin
embargo, pese a la existencia del nuevo Reglamento de Inscripciones del
Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas, aun se encuentra vigente como
norma el artículo 2040 y 2042 del Código
Civil, por lo que la SUNARP deberá proponer su modificatoria o en su defecto
crear precedente de observancia obligatoria.
jueves, 1 de agosto de 2013
INSCRIPCION POR ADJUDICACION POR VIA JUDICIAL Y ADMINITRATIVA
CALIFICACIÓN: INSCRIPCIÓN o OBSERVACIÓN, LIQUIDACIÓN Y TACHA. Conforme al artículo 2011 del código civil
(concordante con el art. 32 del R.G.R.P.) el Registrador se encuentra facultado:
“Los registradores califican:
·
La legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
·
La Capacidad
de los otorgantes y la validez del acto,
·
De sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
PLAZO PARA CALIFICACIÓN (ART. 25 del reglamento): el plazo total del
procedimiento es de 60 días hábiles. los 07 primero días para
inscripción o formular observaciones, tachas y liquidaciones.
Después de la respuesta del registrador el usuario tendrá para subsanar
hasta un día antes del quinto día de vencimiento del asiento de presentación:
Ejemplo: un titulo vence el 27ABR2012, el usuario tendrá para subsanar hasta el
20ABR2012. (Ojo Días Hábiles). Y los cinco últimos días el registrador tendrá
para realizar la inscripción o persistir, la observación o liquidar.
Puno uno: “las
esquelas de tachas y observaciones se entenderán notificadas en la fecha en que
se pongan a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina
Registral Respectiva”
Punto dos: “En caso de
pedidos judiciales que ordenen una inscripción, serán comunicados directamente
al órgano judicial correspondiente, mediante oficio cursado por el registrador”
Punto tres: El plazo que
se indica (60 días hábiles) es para el procedimiento en la que recae una
observación o liquidación (el reglamento lo denomina prórroga automática).
¿Cuándo no existe prórroga automática? En caso de Tacha sustantivas.
DOCUMENTOS
QUE DAN MERITO A LA INSCRIPCION: Según el art. III del T.P. del R.G.R.P.,
concordante con el art. 09 del R.G.R.P., indica que los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o
tercero interesado, en virtud de titulo que consten en instrumento público. Y
cuando las inscripciones se realicen en merito a instrumentos públicos, sólo
podrá fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o
funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz.
Ejemplo: Escritura Pública.
INSCRIPCIÓN EN MERITO A DOCUMENTOS JUDICIALES: cuando un juez nos remite una sentencia que ordena
una adjudicación. ¿Cómo debe actuar el registro ante un mandato judicial? ¿Se
deberá calificar la validez de la documentación presentada o el registro deberá
inscribir sin cuestionar el mandato judicial?
Recuerde que en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial
indica que TODA PERSONA Y AUTORIDAD ESTA
OBLIGADA A ACATAR Y DAR CUMPLIMIENTO A LAS DECISIONES JUDICIALES (…), SIN PODER
CALIFICAR SU CONTENIDO O SUS FUNDAMENTOS (…), BAJO RESPONSABILIDAD CIVIL, PENAL
Y ADMINISTRATIVA QUE LA LEY SEÑALA.
Si aplicamos de manera literal diríamos que, “todo lo que el
juez ordena se inscribe sin su cuestionar” ¿están de acuerdo con eso?, tenga presente que si
calificamos la orden judicial, esteremos contraviniendo el artículo 4 del TUO
de la Ley orgánica del PJ, y como consecuencia cabríamos en responsabilidad
civil, penal y administrativa.
Ante esto el Tribunal Registral ha sentado PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA: QUINTO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL:
"Inscripción sobre la base de resolución judicial: Sólo las
resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la
constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del
artículo 51 del Reglamento General de los Registros Públicos."
Criterio adoptado en la Resolución Nº 237-2002-ORLC/TR del 30 abril de
2002.
"Inscripción sobre la base de resolución administrativa: Para la
inscripción de resoluciones administrativas que impliquen la declaración,
modificación o extinción del derecho de propiedad sobre bienes, se requiere
acreditar que aquéllas han quedado firmes."
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 200-98-ORLC/TR del 07 de mayo
de 1998, Nº 60-99-ORLC/TR del 16 de marzo de 1999 y Nº 338-2002-ORLC/TR del 15
de julio de 2002.
"Calificación de resoluciones judiciales: El Registrador no debe
calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución
judicial.
Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información
adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se
solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el
antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de
anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del
proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento
sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del
Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso
al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá
dejarse constancia en el asiento registral."
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 04 de
diciembre de 1998, Nº 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999,
279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, Nº 406-2000-ORLC/TR del 21 de
noviembre de 2000, Nº 435-2000-ORLC/TR del 13 de diciembre de 2000, Nº
448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, Nº 160-2001-ORLC/TR del 09 de abril
de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del
23 de enero de 2003 y Nº 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de 2003.
En armonía a la jurisprudencia registral la normatividad registral indica:
Artículo 51 del T.U.O. del Reglamento General de los registros públicos
que indican lo siguiente:
“Articulo 51.- Asiento
extendido en merito de resolución judicial.- El asiento de inscripción
extendido en merito de una resolución judicial comprenderá, además de los
requisitos señalados en el artículos precedente que resulten pertinentes, la
indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la resolución, la fecha de
estas, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la
transcripción clara del mandato judicial y
la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el
caso”
Y el Articulo 97 del Reglamento de inscripciones del Registro de
Predios, indica: “El asiento de cancelación de las medidas cautelares dispuestas judicialmente
será extendido en virtud de mandato judicial que haya adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo
disposición en contrario”.
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