lunes, 20 de julio de 2015

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL - SUNARP

Comparto con ustedes una diapositiva en la que contiene información sobre el procedimiento registral. Esta lo prepare para una exposición que realice en la localidad de Ite de la provincia Jorge Basadre del Departamento de Tacna, como parte de un evento organizado por la Municipalidad Distrital de Ite.


martes, 14 de julio de 2015

SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO

SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
El Capítulo XII del derogado Reglamento Nacional de Construcciones define a la subdivisión de tierras como la partición de terrenos urbanos, ya sea con cambio de uso o sin cambio de uso asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) define: “La partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz”. Cabe indicar que la subdivisión solo será factible si se encuentra en concordancia con el Plan Regulador de la Ciudad y exista la factibilidad técnica para la instalación de los servicios.

¿SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN?
De la definición reseñada podría colegirse que el término “subdivisión” solo resulta aplicable a la partición de terrenos, es decir, de suelo no edificado (GONZALES BARRON, Ghunter. “Estudio Crítico de la Legislación Inmobiliaria sobre Predios Urbanos”. 1era. Edición. Ediciones Legales. Pág. 289), mientras que la independización sería aplicable a las unidades inmobiliarias sobre las que se levanten edificaciones. Sin embargo, en la práctica registral, la independización procede respecto de la desmembración de un lote de un terreno matriz habilitado, se levante o no una fábrica sobre el lote a independizar. La subdivisión, por su parte, será procedente respecto de lotes de terrenos ya independizados y sobre los cuales no exista edificación alguna. Así, el artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones, al referirse a la desmembración de inmuebles inscritos, está regulando la independización de lotes y no la subdivisión de predios urbanos, para lo cual se precisa de los requisitos señalados en el D.S. Nº 002-89-JUS.
La correcta delimitación de los conceptos de subdivisión e independización no es una discusión baldía; por el contrario, es trascendental conocer a ciencia cierta los alcances de cada institución. La Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº 27333, sin embargo, emplean indistintamente ambos términos, concluyéndose que los términos “subdivisión” e “independización”, para la aplicación de dichas normas, son sinónimos.

EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIÓN
Como se indicó  la subdivisión es segregar un predio matriz en dos o más predios denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisión no basta que se efectué en el predio o terreno sino que para que tenga efecto legal es necesario su aprobación por la municipalidad del sector, sea por municipalidad provincial o distrital según sea el caso, y su inscripción en el registro de predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra contemplados en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones,  D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva Nº 03-SUNARP/SN, aprobado por Resolución del Superintendente  Nacional de los Registros Públicos Nº 189-2014-SUNARP/SN, en esta última se establece los requisitos técnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN.

El procedimiento administrativo ante la Municipalidad
Además de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es necesario su revisión, el D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, establece los requisitos básicos para iniciar el procedimiento de subdivisión ante la Municipalidad.  Así precisa que se deberá preparar y presentar la siguiente documentación, que deberán ser por triplicado:
Documentación Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
- Anexo “F” del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
- Declaración jurada de habilitación de los profesionales que intervienen en el proyecto de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.
- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deberá presentar la escritura pública que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
Documentación técnica:
- Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión
- Plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura, según los antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
- Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de subdivisión y de los sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y el profesional responsable del proyecto.
Presentada la documentación a la Municipalidad respectiva, según el Art. 30 del D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, esta cuenta con un plazo de diez (10) días hábiles contados desde la presentación del expediente, para la verificación administrativa, elaboración del Informe respectivo y la emisión de la resolución que autoriza o deniega la subdivisión materia de trámite.
En caso que exista observaciones en la verificación administrativa y técnica de ser el caso, se comunica al solicitante para que subsane de los defectos advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el número de la resolución se consignara en el FUHU.
El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al interesados para su inscripción en el Registro de Predios.

El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efectúa la independización del predio por subdivisión.
La independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria de una desmembración de terreno.
Como regla general. Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Los requisitos que dan merito a la independización de predios urbano se encuentra regulado en el artículo 60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. Así indica: “La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad”.
Como se aprecia además del FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, se presentara los planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso; para ello el administrado previamente debe tramitarlos ante la Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión.
Con dicha documentación, previo pago de los derechos correspondiente, son presentados a la SUNARP para su evaluación técnica y jurídica.
Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Públicos, la SUNARP debera emitir la constancia de inscripción o la denegatoria, sea estas subsanables, como son la observación o liquidación, o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripción registral el registrador apertura partida registral para cada predio independizado, consignado en el asiento de la partida registral la información que indica el artículo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el antecedente dominial, descripción del predio, títulos de dominio, cargas y gravámenes, que debe ser trasladados de la partida matriz si los hubiere, cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendrá presente el Artículo 50 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos que indica: “Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación”.

OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES
Supuestos de inscripción de subdivisión de predio urbano sin aprobación de la municipalidad
“Si bien por regla general toda subdivisión de predio urbano debe ser aprobada por la municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de regularización de edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto por los artículos 4 y 7 de este último dispositivo legal” (Resolución del Tribunal Registral Nº 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).

Inscripción de Subdivisión de predios  urbanos sin que exista plano del predio matriz inscrito en el archivo registral de la SUNARP.

Es posible inscribir la subdivisión de un predio matriz sin que exista previamente plano en los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente precedente de observancia obligatoria: “No impide la inmatriculación de un predio el informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. (Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).

lunes, 7 de octubre de 2013

Prescripción Adquisitiva de Dominio y la Jurisprudencia Registral

Son innumerables veces que logre escuchar: “Señor hace más de 20 años vengo ocupando un inmueble sin documentación. Forme mi familia, construí una vivienda, me encargo del pago los servicios básico (agua y luz).   Los vecinos me dan como propietario del inmueble que vengo ocupando pero hasta la fecha no tengo título de propiedad”;  “hace más de 11 años me vendieron la propiedad que vengo ocupando, ello solo fue verbal sin documentación ya que era un amigo muy íntimo, asimismo,  se comprometió a formalizar la documentación entes que termine el mes pero lamentablemente murió antes de formalizarlo. Es así que hasta la fecha vengo ocupando mi predio solo con una venta verbal y una promesa de formalización que se estancó en el camino”.

En la diapositivas que vengo compartiendo con ustedes verán a groso modo de como se viene efectuando la prescripción adquisitiva, como un procedimiento no contencioso, en vía notarial. Asimismo, comparto con ustedes algunos precedentes de observancia obligatoria emitida por el órgano resolutor en segunda instancia en materia registral. Tribunal Registral.



jueves, 22 de agosto de 2013

LA SUCESION INTESTADA O TESTAMENTARIA SOLO SE INSCRIBIRA EN EL ULTIMO DOMICILIO DEL CAUSANTE

Con la vigencia del Nuevo Reglamento de Inscripciones del Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 156-2012-SUNARP-SN del 19/06/2012, solo se inscribirá el testamento o sucesión en el último domicilio del causante.

Así lo establecido en el Tribunal Registral: Resoluciones N° 135-2012-SUNARP-TR-A de fecha 14 de marzo de 2012, N° 1839-2012-SUNARP-TR-L de fecha 14 de diciembre de 2012 y Nº 341-2013-SUNARP-TR-A.

Si verificamos el artículo 2039 y 2041 del Código Civil, expresa los como acto inscribible en el registro público los testamentos y las actas notariales y resoluciones judiciales ejecutoriadas  que declaran  herederos del causante. Y seguidamente el articulo 2040 y 2042 del Código Civil expresa que las inscripciones se hacen en el registro del domicilio del testador o ultimo domicilio del causante en caso de sucesión intestada y, además, en el lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles en su caso.

Sobre la inscripción del testamento y sucesión en el lugar donde se encuentra los bienes muebles e inmuebles del causante, el tribunal registral señala que esta práctica era necesaria por la falta de un Registro de ámbito nacional o interconectado, que permitiera verificar las inscripciones obrantes en los distintos Registros a Nivel Nacional, circunstancia que a la fecha ha cambiando con la creación del índice Nacional de Sucesiones, el cual está conformado por el Índice del Registro de Testamento y el Índice del Registro de Sucesiones Intestadas de todo el país, actualmente vigente.

Así al crearse el índice Nacional de Sucesiones, el Reglamento de Inscripciones del los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas estableció que existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, no procede la inscripción posterior de la sucesión instada del testador, salvo en los casos del artículo 815 del Código Civil.

Considero acertada la resolución del tribunal registral, ya que ello ayuda a que los herederos no gasten tiempo y esfuerzo en las inscripciones de cada lugar donde el causante tenga bienes muebles e inmuebles. Antes de la dación del nuevo reglamento se tenía que inscribir, además del lugar de su último domicilio, en el lugar de sus bienes. Imagínese inscribir sucesión en cada región del país donde el cujus tenga bienes.

Sin embargo, pese a la existencia del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas, aun se encuentra vigente como norma el artículo  2040 y 2042 del Código Civil, por lo que la SUNARP deberá proponer su modificatoria o en su defecto crear precedente de observancia obligatoria.

jueves, 1 de agosto de 2013

INSCRIPCION POR ADJUDICACION POR VIA JUDICIAL Y ADMINITRATIVA

CALIFICACIÓN: INSCRIPCIÓN o OBSERVACIÓNLIQUIDACIÓN Y TACHA.  Conforme al artículo 2011 del código civil (concordante con el art. 32 del R.G.R.P.) el Registrador se encuentra facultado: “Los registradores califican:

·         La legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
·         La Capacidad de los otorgantes  y la validez del acto,
·         De sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

PLAZO PARA CALIFICACIÓN  (ART. 25 del reglamento): el plazo total del procedimiento es de 60 días hábiles.  los 07 primero días para inscripción o formular observaciones, tachas y liquidaciones.

Después de la respuesta del registrador el usuario tendrá para subsanar hasta un día antes del quinto día de vencimiento del asiento de presentación: Ejemplo: un titulo vence el 27ABR2012, el usuario tendrá para subsanar hasta el 20ABR2012. (Ojo Días Hábiles). Y los cinco últimos días el registrador tendrá para realizar la inscripción o persistir, la observación o liquidar.

Puno uno: “las esquelas de tachas y observaciones se entenderán notificadas en la fecha en que se pongan a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral Respectiva”

Punto dos: “En caso de pedidos judiciales que ordenen una inscripción, serán comunicados directamente al órgano judicial correspondiente, mediante oficio cursado por el registrador”

Punto tres: El plazo que se indica (60 días hábiles) es para el procedimiento en la que recae una observación o liquidación (el reglamento lo denomina prórroga automática).

¿Cuándo no existe prórroga automática? En caso de Tacha sustantivas.

DOCUMENTOS QUE DAN MERITO A LA INSCRIPCION: Según el art. III del T.P. del R.G.R.P.,  concordante con el art. 09 del R.G.R.P., indica que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o tercero interesado, en virtud de titulo que consten en instrumento público. Y cuando las inscripciones se realicen en merito a instrumentos públicos, sólo podrá fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz.
Ejemplo: Escritura Pública.

INSCRIPCIÓN EN MERITO A DOCUMENTOS JUDICIALES: cuando un juez nos remite una sentencia que ordena una adjudicación. ¿Cómo debe actuar el registro ante un mandato judicial? ¿Se deberá calificar la validez de la documentación presentada o el registro deberá inscribir sin cuestionar el mandato judicial?

Recuerde que en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial indica que TODA PERSONA Y AUTORIDAD ESTA OBLIGADA A ACATAR Y DAR CUMPLIMIENTO A LAS DECISIONES JUDICIALES (…), SIN PODER CALIFICAR SU CONTENIDO O SUS FUNDAMENTOS (…), BAJO RESPONSABILIDAD CIVIL, PENAL Y ADMINISTRATIVA QUE LA LEY SEÑALA.

Si aplicamos de manera literal diríamos que, “todo lo que el juez ordena se inscribe sin su cuestionar” ¿están de acuerdo con eso?, tenga presente que si calificamos la orden judicial, esteremos contraviniendo el artículo 4 del TUO de la Ley orgánica del PJ, y como consecuencia cabríamos en responsabilidad civil, penal y administrativa.

Ante esto el Tribunal Registral ha sentado PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA: QUINTO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL:

"Inscripción sobre la base de resolución judicial: Sólo las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51 del Reglamento General de los Registros Públicos."
Criterio adoptado en la Resolución Nº 237-2002-ORLC/TR del 30 abril de 2002.

"Inscripción sobre la base de resolución administrativa: Para la inscripción de resoluciones administrativas que impliquen la declaración, modificación o extinción del derecho de propiedad sobre bienes, se requiere acreditar que aquéllas han quedado firmes."
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 200-98-ORLC/TR del 07 de mayo de 1998, Nº 60-99-ORLC/TR del 16 de marzo de 1999 y Nº 338-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002.

"Calificación de resoluciones judiciales: El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial.
Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral."
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de 1998, Nº 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, Nº 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, Nº 435-2000-ORLC/TR del 13 de diciembre de 2000, Nº 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, Nº 160-2001-ORLC/TR del 09 de abril de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y Nº 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de 2003.

En armonía a la jurisprudencia registral la normatividad registral indica:
Artículo 51 del T.U.O. del Reglamento General de los registros públicos que indican lo siguiente:

“Articulo 51.- Asiento extendido en merito de resolución judicial.- El asiento de inscripción extendido en merito de una resolución judicial comprenderá, además de los requisitos señalados en el artículos precedente que resulten pertinentes, la indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la resolución, la fecha de estas, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la transcripción clara del mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso


Y el Articulo 97 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, indica: El asiento de cancelación de las medidas cautelares dispuestas judicialmente será extendido en virtud de mandato judicial que haya adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo disposición en contrario”.