lunes, 7 de octubre de 2013

Prescripción Adquisitiva de Dominio y la Jurisprudencia Registral

Son innumerables veces que logre escuchar: “Señor hace más de 20 años vengo ocupando un inmueble sin documentación. Forme mi familia, construí una vivienda, me encargo del pago los servicios básico (agua y luz).   Los vecinos me dan como propietario del inmueble que vengo ocupando pero hasta la fecha no tengo título de propiedad”;  “hace más de 11 años me vendieron la propiedad que vengo ocupando, ello solo fue verbal sin documentación ya que era un amigo muy íntimo, asimismo,  se comprometió a formalizar la documentación entes que termine el mes pero lamentablemente murió antes de formalizarlo. Es así que hasta la fecha vengo ocupando mi predio solo con una venta verbal y una promesa de formalización que se estancó en el camino”.

En la diapositivas que vengo compartiendo con ustedes verán a groso modo de como se viene efectuando la prescripción adquisitiva, como un procedimiento no contencioso, en vía notarial. Asimismo, comparto con ustedes algunos precedentes de observancia obligatoria emitida por el órgano resolutor en segunda instancia en materia registral. Tribunal Registral.



jueves, 22 de agosto de 2013

LA SUCESION INTESTADA O TESTAMENTARIA SOLO SE INSCRIBIRA EN EL ULTIMO DOMICILIO DEL CAUSANTE

Con la vigencia del Nuevo Reglamento de Inscripciones del Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 156-2012-SUNARP-SN del 19/06/2012, solo se inscribirá el testamento o sucesión en el último domicilio del causante.

Así lo establecido en el Tribunal Registral: Resoluciones N° 135-2012-SUNARP-TR-A de fecha 14 de marzo de 2012, N° 1839-2012-SUNARP-TR-L de fecha 14 de diciembre de 2012 y Nº 341-2013-SUNARP-TR-A.

Si verificamos el artículo 2039 y 2041 del Código Civil, expresa los como acto inscribible en el registro público los testamentos y las actas notariales y resoluciones judiciales ejecutoriadas  que declaran  herederos del causante. Y seguidamente el articulo 2040 y 2042 del Código Civil expresa que las inscripciones se hacen en el registro del domicilio del testador o ultimo domicilio del causante en caso de sucesión intestada y, además, en el lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles en su caso.

Sobre la inscripción del testamento y sucesión en el lugar donde se encuentra los bienes muebles e inmuebles del causante, el tribunal registral señala que esta práctica era necesaria por la falta de un Registro de ámbito nacional o interconectado, que permitiera verificar las inscripciones obrantes en los distintos Registros a Nivel Nacional, circunstancia que a la fecha ha cambiando con la creación del índice Nacional de Sucesiones, el cual está conformado por el Índice del Registro de Testamento y el Índice del Registro de Sucesiones Intestadas de todo el país, actualmente vigente.

Así al crearse el índice Nacional de Sucesiones, el Reglamento de Inscripciones del los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas estableció que existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, no procede la inscripción posterior de la sucesión instada del testador, salvo en los casos del artículo 815 del Código Civil.

Considero acertada la resolución del tribunal registral, ya que ello ayuda a que los herederos no gasten tiempo y esfuerzo en las inscripciones de cada lugar donde el causante tenga bienes muebles e inmuebles. Antes de la dación del nuevo reglamento se tenía que inscribir, además del lugar de su último domicilio, en el lugar de sus bienes. Imagínese inscribir sucesión en cada región del país donde el cujus tenga bienes.

Sin embargo, pese a la existencia del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas, aun se encuentra vigente como norma el artículo  2040 y 2042 del Código Civil, por lo que la SUNARP deberá proponer su modificatoria o en su defecto crear precedente de observancia obligatoria.

jueves, 1 de agosto de 2013

INSCRIPCION POR ADJUDICACION POR VIA JUDICIAL Y ADMINITRATIVA

CALIFICACIÓN: INSCRIPCIÓN o OBSERVACIÓNLIQUIDACIÓN Y TACHA.  Conforme al artículo 2011 del código civil (concordante con el art. 32 del R.G.R.P.) el Registrador se encuentra facultado: “Los registradores califican:

·         La legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
·         La Capacidad de los otorgantes  y la validez del acto,
·         De sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

PLAZO PARA CALIFICACIÓN  (ART. 25 del reglamento): el plazo total del procedimiento es de 60 días hábiles.  los 07 primero días para inscripción o formular observaciones, tachas y liquidaciones.

Después de la respuesta del registrador el usuario tendrá para subsanar hasta un día antes del quinto día de vencimiento del asiento de presentación: Ejemplo: un titulo vence el 27ABR2012, el usuario tendrá para subsanar hasta el 20ABR2012. (Ojo Días Hábiles). Y los cinco últimos días el registrador tendrá para realizar la inscripción o persistir, la observación o liquidar.

Puno uno: “las esquelas de tachas y observaciones se entenderán notificadas en la fecha en que se pongan a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral Respectiva”

Punto dos: “En caso de pedidos judiciales que ordenen una inscripción, serán comunicados directamente al órgano judicial correspondiente, mediante oficio cursado por el registrador”

Punto tres: El plazo que se indica (60 días hábiles) es para el procedimiento en la que recae una observación o liquidación (el reglamento lo denomina prórroga automática).

¿Cuándo no existe prórroga automática? En caso de Tacha sustantivas.

DOCUMENTOS QUE DAN MERITO A LA INSCRIPCION: Según el art. III del T.P. del R.G.R.P.,  concordante con el art. 09 del R.G.R.P., indica que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o tercero interesado, en virtud de titulo que consten en instrumento público. Y cuando las inscripciones se realicen en merito a instrumentos públicos, sólo podrá fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz.
Ejemplo: Escritura Pública.

INSCRIPCIÓN EN MERITO A DOCUMENTOS JUDICIALES: cuando un juez nos remite una sentencia que ordena una adjudicación. ¿Cómo debe actuar el registro ante un mandato judicial? ¿Se deberá calificar la validez de la documentación presentada o el registro deberá inscribir sin cuestionar el mandato judicial?

Recuerde que en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial indica que TODA PERSONA Y AUTORIDAD ESTA OBLIGADA A ACATAR Y DAR CUMPLIMIENTO A LAS DECISIONES JUDICIALES (…), SIN PODER CALIFICAR SU CONTENIDO O SUS FUNDAMENTOS (…), BAJO RESPONSABILIDAD CIVIL, PENAL Y ADMINISTRATIVA QUE LA LEY SEÑALA.

Si aplicamos de manera literal diríamos que, “todo lo que el juez ordena se inscribe sin su cuestionar” ¿están de acuerdo con eso?, tenga presente que si calificamos la orden judicial, esteremos contraviniendo el artículo 4 del TUO de la Ley orgánica del PJ, y como consecuencia cabríamos en responsabilidad civil, penal y administrativa.

Ante esto el Tribunal Registral ha sentado PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA: QUINTO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL:

"Inscripción sobre la base de resolución judicial: Sólo las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51 del Reglamento General de los Registros Públicos."
Criterio adoptado en la Resolución Nº 237-2002-ORLC/TR del 30 abril de 2002.

"Inscripción sobre la base de resolución administrativa: Para la inscripción de resoluciones administrativas que impliquen la declaración, modificación o extinción del derecho de propiedad sobre bienes, se requiere acreditar que aquéllas han quedado firmes."
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 200-98-ORLC/TR del 07 de mayo de 1998, Nº 60-99-ORLC/TR del 16 de marzo de 1999 y Nº 338-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002.

"Calificación de resoluciones judiciales: El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial.
Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral."
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de 1998, Nº 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, Nº 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, Nº 435-2000-ORLC/TR del 13 de diciembre de 2000, Nº 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, Nº 160-2001-ORLC/TR del 09 de abril de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y Nº 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de 2003.

En armonía a la jurisprudencia registral la normatividad registral indica:
Artículo 51 del T.U.O. del Reglamento General de los registros públicos que indican lo siguiente:

“Articulo 51.- Asiento extendido en merito de resolución judicial.- El asiento de inscripción extendido en merito de una resolución judicial comprenderá, además de los requisitos señalados en el artículos precedente que resulten pertinentes, la indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la resolución, la fecha de estas, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la transcripción clara del mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso


Y el Articulo 97 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, indica: El asiento de cancelación de las medidas cautelares dispuestas judicialmente será extendido en virtud de mandato judicial que haya adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo disposición en contrario”.

martes, 16 de julio de 2013

EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS Y TESTAMENTOS Y LAS RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL

Aprueban Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas
RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 156-2012-SUNARP-SN
Razones de un Nuevo Reglamento:

-    Calificación se efectuaba en mérito al reglamento que fue aprobado por la Sala Plena del Supremo Tribunal, mediante Resolución del 22 de enero de 1970.
-       No existía un reglamento para la inscripción en el registro de sucesiones intestadas.

Novedades del Nuevo Reglamento
-   Se crea el Índice Nacional de Sucesiones que está conformado por el índice del registro de testamentos y el índice del registro de sucesiones intestadas de todas la Oficinas Registrales del país.
-   Se crea el Certificado Registral de Sucesiones – CRES, el cual es un certificado compendioso que contiene toda la información a nivel nacional del causante, relacionado con el Registro de Testamentos y el Registro de Sucesiones Intestadas


Caducidad de Anotación de Solicitud de Sucesión Intestada

  “Procede cancelar por caducidad una anotación de solicitud de sucesión intestada judicial en virtud a lo dispuesto en el artículo 03 de la Ley Nº 26639, el cual establece que se extinguen a los 10 años desde la fecha de su inscripción otras resoluciones que a criterio del juez se refieren a actos o contratos inscribibles, siempre que no haya sido renovada”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 409-2006-SUNARP-TR-L del 06 de Julio de 2006. 

Artículo 3 de la Ley 26639 expresa: “Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones de las facultades del titular con derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones  que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los diez años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
      La norma contenida en el párrafo anterior se aplica cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”

        El tribunal registral se sustenta su resolución indicando que el auto que admite a trámite la solicitud de sucesión intestada tiene la naturaleza de una resolución judicial, por lo que debe aplicarse el artículo 3 de la Ley 26639 que indican que las inscripciones de “las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieren a actos o contratos inscribibles se extinguen a los diez años de la fecha de las inscripciones, si no fueran renovadas”.

Transferencia por sucesión testamentaria: Partición efectuada por testamento

Caso: Un testamento en que el testador nos solo instituyo los herederos sino que además efectuó la partición de la edificación, sin que esta previamente conste inscrita en el registro de propiedad.

Estudio: Resolución del Tribunal Registral N° 1478-2010-SUNARP-TR-L del 15OCT2010 y N° 059-2011-SUNARP-TR-A del 08FEB2011.

1) Resolución del Tribunal Registral N° 1478-2010-SUNARP-TR-L del 15OCT2010.
       Amparado en el principio de especialidad o de determinación recogido en el artículo IV del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que nos informa que deben de estar perfectamente determinados los elementos del derecho inscrito para efectos de una adecuada publicidad, tales como el bien, el titular dominal y gravámenes que soporta. El tribunal confirma la observación del registrador Público del Registro de predios de Huancayo, donde se observa la inscripción a efecto que se inscriba previamente en la partida del inmueble la constitución del Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes comunes.
2) Resolución del Tribunal Registral N° 059-2011-SUNARP-TR-A del 08FEB2011.
       Además de confirmar la observación del Registrador Público de Abancay, se otorga un salida coherente que a continuación se transcribe: “10. (…) no es procedente la inscripción de la partición de bienes efectuada por el testador por no adecuarse con el antecedente registral conforme ha quedado expresado y tratándose de actos separables, podrá formularse desistimiento parcial de la rogatoria de inscripción a fin de solicitar la inscripción únicamente de la institución de herederos. Para ello, deberá seguirse la formalidad prevista por el artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos, es decir, deberá presentarse la solicitud del presentante del título con firma certificada por notario o fedatario de la institución.”

lunes, 8 de julio de 2013

LA MEDIANERIA

En los tiempos modernos hay un hecho social básico que ha influido sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana y se manifiesta a través de un factor constante, la insuprimible necesidad de las edificaciones.
Siendo la construcción de un edificio una obra compleja desde un punto de vista técnico, de un elevado coste, a lo que hay que añadir los límites que establecen las Leyes generales y las ordenanzas municipales, se hace concebir al inmueble de tal manera que no se baste por sí mismo sobre paredes propias, sino que es preciso la unión con los predios colindantes pudiendo señalar al respecto que “el conjunto urbano no existe sin medianerías”. Todo lo cual requerirá su regulación por su relación con los derechos de propiedad, principalmente si el terreno por su ubicación especial o por su gran valor debe ser intensamente aprovechado para la construcción y edificación.
La medianería es una figura jurídica que encontramos aplicada en las ciudades y centros urbanos revelando su necesidad y su utilidad; “Es una de las materias más vivas y una de las más prácticas del derecho de bienes”.
Ésta ha surgido con toda su importancia, fundada en la incesante necesidad de reducir el número y espesor de los muros y paredes para aumentar la capacidad de los espacios libres; agregando que, el espacio otorgado entre inmuebles (ambitus) sin la debida higiene, puede dar lugar a retención de aguas, etc., suponiendo un peligro tanto para las edificaciones como para los ciudadanos.

En el presente trabajo se desarrolla la medianería, partiendo de una breve historia, trataremos de conceptualizar la medianería y conocer su fundamento social, veremos su naturaleza jurídica, origen, derechos y obligaciones de los medianeros, terminando con un pequeño análisis de 994 a 949 del Código Civil.